Emprunter pour investir
Lorsqu’un emprunt est contracté à des fins de placement, les intérêts versés sont déductibles du revenu imposable en vertu de l’article 20(1)(c) de la Loi de l’impôt sur le revenu. Cet outil illustre l’impact réel de cette stratégie sur votre patrimoine.
| Année | Paiements versés | Intérêts payés | Avantage fiscal | Coût net d’emprunt | Solde du prêt | Valeur placement | Plus-value nette |
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Le rendement du placement peut être inférieur au coût d’emprunt, même après avantage fiscal. L’emprunt amplifie les pertes autant que les gains. Une baisse importante en début de période est particulièrement défavorable.
La marge de crédit hypothécaire est généralement à taux variable. Une hausse des taux augmente le coût du service de la dette sans améliorer le rendement, comprimant ou éliminant l’avantage net.
Les paiements doivent être maintenus indépendamment de la performance du placement. Une réserve de liquidités distincte d’au moins 3 à 6 mois de paiements est fortement recommandée.
La déductibilité repose sur le lien direct entre l’emprunt et la source de revenu (art. 20(1)(c) L.I.R.). Un retrait ou un changement d’affectation peut rompre ce lien. L’ARC examine ces arrangements de près.
En période de volatilité, le client peut paniquer et liquider à perte tout en continuant de porter la dette. La tolérance réelle au risque doit être évaluée avec soin, en tenant compte de la pression psychologique liée à l’emprunt.
Si la propriété constitue déjà le principal actif et que le placement cible des catégories corrélées à l’immobilier (FPI, MIC), le patrimoine devient fortement concentré.
En cas de baisse de la valeur de la propriété, l’institution peut réduire la limite de la marge ou en exiger le remboursement partiel, forçant une liquidation à un moment défavorable.
La stratégie requiert un horizon minimal d’environ 10 ans. Un besoin de liquidités à court terme peut rendre la stratégie non avantageuse, voire déficitaire.